Kentsel Dönüşümde İmza Atmayan Malikin Hakları: Çoğunluk Kararı ve Pay Satışı
- 09 Eki 2026
Kentsel Dönüşümde İmza Atmayan Malikin Hakları: Çoğunluk Kararı ve Pay Satışı
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en sık karşılaştığı sorulardan biri, çoğunluğun kabul ettiği projeye veya müteahhit sözleşmesine imza atılmaması hâlinde ne olacağıdır. Özellikle karar yeter sayısının salt çoğunluğa indirilmesinden sonra, karara katılmayan maliklerin haklarını bütünüyle kaybettiği yönünde bir düşünce ortaya çıkabilmektedir.
Oysa çoğunluğun karar alabilmesi, alınan kararın ve bu karara dayanılarak yürütülen işlemlerin hukuki denetim dışında kalması anlamına gelmez. İmza atmayan malikin payının kanundaki şartlarla satışa konu edilmesi mümkündür; fakat çoğunluk hesabı, bildirimler, paylaşımın adilliği ve satış bedeli denetlenebilir.
Bu yazı, ağırlıklı olarak 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı bulunan parsellerde, maliklerin yürüttüğü dönüşüm uygulamalarını ele almaktadır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında yürütülen projelerde farklı hükümler ve uygulama biçimleri gündeme gelebilir.
1. Çoğunluk nasıl hesaplanır?
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde düzenlenen kararlar bakımından belirleyici olan, maliklerin veya bağımsız bölümlerin sayısı değil, sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluktur. Uygulamada kullanılan “yüzde 50+1” ifadesi, kişi sayısı üzerinden anlaşılırsa hatalı sonuçlara yol açabilir.
Örneğin on bağımsız bölümlü bir yapıda altı malik aynı yönde irade açıklamış olsa bile bu kişilerin toplam arsa payı yarıyı aşmıyorsa gerekli çoğunluk sağlanmış olmaz. Tersine, daha az sayıda malik toplam payın yarısından fazlasına sahipse sayı bakımından azınlıkta olmalarına rağmen kanunun aradığı çoğunluğu sağlayabilirler.
Üçte iki çoğunluktan salt çoğunluğa geçiş, 9 Kasım 2023’te yayımlanan 7471 sayılı Kanun’la gerçekleştirilmiştir. Bu nedenle eski olaylara ilişkin mahkeme kararlarında geçen üçte iki oranını, bugünkü işlemlere doğrudan uygulamamak gerekir.
2. İmza atmamak ne anlama gelir?
Malikin sözleşmeyi imzalamaması, tek başına mülkiyetini sona erdirmez. Bununla birlikte, gerekli çoğunluğun sağlanması ve kanuni sürecin tamamlanması hâlinde, karara katılmayan malikin payının açık artırma yoluyla satılması gündeme gelebilir.
Burada malikin hangi gerekçeyle karara katılmadığı önemlidir. Projeyi hiçbir koşulda istememek ile eski taşınmazına kıyasla açık ekonomik kayıp yaratan bir paylaşımı kabul etmemek aynı değerlendirmeye tabi tutulamaz.
Anayasa Mahkemesi, Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven kararında, paylaşım ve satış bedeline ilişkin esaslı şikâyetlerin etkili biçimde incelenmesinin önemini ortaya koymuştur. Malikin mülkiyet hakkının korunması, yalnızca çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığının araştırılmasıyla sınırlı değildir. AYM, B. No: 2018/1567, 10.02.2022
3. Toplantı, teklif ve satış bildirimleri neden ayrı değerlendirilmelidir?
Malikin haklarını kullanabilmesi, hangi kararın alındığını ve kendisine hangi şartların teklif edildiğini öğrenebilmesine bağlıdır.
4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle riskli yapı parsellerindeki toplantıya çağrı ve karar süreci ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bütün maliklerin toplantıya çağrılması; toplantının ve kararın hisse esasına göre gerekli çoğunlukla gerçekleştirilmesi; kararın imzalanarak tutanağa bağlanması öngörülmektedir.
Karara katılmayanlara, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin veya teklifin incelenebileceği yerin bildirilmesi gerekir. Bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde pay satışının gündeme geleceği bildirimde belirtilmelidir.
Toplantıya çağrı, karar ve teklif bildirimi ile satış aşamasındaki bildirimler farklı işlevler taşır. Bunları tek bir tebligat işlemi gibi değerlendirmek, sürelerin ve usul eksikliklerinin gözden kaçmasına yol açabilir. Ayrıca ilan veya elektronik bildirim yoluyla tebliğ edilmiş sayılma tarihi, malikin belgeyi fiilen okuduğu tarihten farklı olabilir. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği
4. Adil paylaşım yalnızca metrekare karşılaştırması değildir
Yeni projede bir bağımsız bölüm önerilmesi, paylaşımın kendiliğinden adil olduğu anlamına gelmez. Eski ve yeni taşınmazın ekonomik nitelikleri birlikte değerlendirilmelidir.
Kat, cephe, kullanım biçimi, ulaşılabilirlik, ticari görünürlük ve gelir getirici özellikler önemli değer farkları yaratabilir. Aynı yüzölçümündeki iki işyerinden birinin işlek caddeye, diğerinin arka cepheye bakması bunun belirgin bir örneğidir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 27 Mart 2025 tarihli, E. 2023/3171, K. 2025/746 sayılı kararı bu açıdan dikkat çekicidir. Uyuşmazlıkta, ana caddeye bakan zemin kattaki dükkânlar yerine arka cephede üçüncü kattaki dükkânlar önerilmiştir. Kurul, paylaşımın adaletsizliği değerlendirmesine dayanan satış işlemlerinin iptali yönündeki ısrar kararını onamıştır. Dosyada eski ve yeni durum arasında ciddi şerefiye farkı bulunduğuna ilişkin bilirkişi değerlendirmesi de yer almaktadır. Karar metni
Bu karar, her malikin aynı katı veya aynı cepheyi mutlaka koruyacağı şeklinde yorumlanmamalıdır. Çıkarılabilecek sonuç, dönüşümün ekonomik etkilerinin somut olarak incelenmesi ve açık dengesizliklerin çoğunluk kararı gerekçesiyle göz ardı edilmemesidir.
5. Çoğunluk kararının içeriği de denetlenebilir
Hukuki inceleme, yeterli imzanın bulunup bulunmadığıyla sona ermez. Alınan kararın içeriği ve hukuki geçerliliği de önem taşır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20 Ekim 2025 tarihli, E. 2025/6759, K. 2025/13064 sayılı kararında, konut niteliğindeki yapının farklı biçimde değerlendirilmesi ve 157 aylık kiralama karşılığında inşaat yapılmasına ilişkin karar tartışılmıştır. Daire, kararın yokluk veya mutlak butlanla hükümsüzlük kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceğinin araştırılmamasını eksiklik sayarak bozma kararı vermiştir.
Karar, ilgili sözleşmenin kesin olarak geçersiz bulunduğu anlamına gelmemektedir. Bununla birlikte, gerekli çoğunluğun varlığının kararın içeriğine yönelik hukuka aykırılık iddialarını inceleme gereğini ortadan kaldırmadığını göstermektedir. Karar metni
6. Paylaşımın adilliği ile satış bedelinin doğruluğu ayrı sorunlardır
Malik, kendisine önerilen yeni bağımsız bölümün adil olmadığını ileri sürebileceği gibi payının düşük bedelle satışa çıkarılmasına da karşı çıkabilir. Bu iki itiraz farklı incelemeler gerektirir.
Danıştay 4. Dairesinin 23 Aralık 2025 tarihli, E. 2024/3976, K. 2025/6865 sayılı kararı, ayrımı açıkça ortaya koymaktadır. Daire, hem teklif edilen paylaşımın adilliğinin hem de arsa payının satış tarihindeki rayiç değerinin araştırılması gerektiğini belirtmiştir. Bu iddiaları incelemeyen karar, eksik inceleme nedeniyle bozulmuştur.
Değerleme bakımından taşınmazın konumu, imar durumu, kullanım özellikleri, emsal satışlar ve değeri etkileyen hak ve yükümlülükler gibi unsurlar dikkate alınmalıdır. Dolayısıyla itirazın yalnızca “bedel düşük” şeklinde ifade edilmesi yerine, rapordaki somut eksikliklerin ortaya konulması önemlidir. Karar metni
7. Hangi işlem için hangi hukuki yola başvurulur?
İdarenin pay satışına ilişkin işlemi ile maliklerin kendi aralarındaki karar veya yüklenici sözleşmesinden doğan uyuşmazlık aynı nitelikte değildir.
6306 sayılı Kanun’un 6/9. maddesi, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabileceğini düzenlemektedir. Özel hukuk uyuşmazlıklarında ise görevli mahkeme ve başvuru şartları; talebin içeriğine, tarafların sıfatına ve taşınmazın hukuki durumuna göre belirlenir. 6306 sayılı Kanun
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12 Şubat 2026 tarihli, E. 2026/23, K. 2026/496 sayılı kararında, riskli yapıdaki konutunun yerine yaklaşık denk bir konut edinmek amacıyla yükleniciyle sözleşme yapan malikin tüketici konumunda olduğunu kabul etmiştir. Bu yaklaşım, yatırım amacıyla arsa değerlendirilmesinden ayrılmaktadır. Ancak karar, maliklerin kendi aralarındaki her uyuşmazlığın veya idari satış işleminin tüketici mahkemesinde görüleceği anlamına gelmez. Karar metni
8. Dava açılması satışı kendiliğinden durdurur mu?
İdari dava açılması, dava konusu işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle satışın gerçekleşmesini önlemek isteyen malik bakımından yürütmenin durdurulması talebi ayrıca önem taşır.
İYUK’un 27. maddesine göre yürütmenin durdurulması, işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması şartlarının birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Yalnızca dava açılmış olmasına güvenilerek satış sürecinin durduğu varsayılmamalıdır. İYUK m. 27
9. Satış iptal edilirse tapu mutlaka geri döner mi?
Satış işleminin iptal edilmesinin sonucu, iptal gerekçesine göre değişebilir.
6306 sayılı Kanun, satışın yalnızca bedelin eksik hesaplanması nedeniyle iptal edilmesi hâlinde, bedel farkının ödenmesine dayanan özel bir mekanizma öngörmektedir. Bu durumda iptal kararı, doğrudan payın eski malike dönmesi şeklinde uygulanmaz.
Başka nedenlerle iptalde ise eski malik adına yeniden tescil imkânı bulunmakla birlikte, payın üçüncü kişiye devredilip devredilmediği ve geri tescili hukuken veya fiilen imkânsızlaştıran bir uygulama yapılıp yapılmadığı önem taşır. Bu nedenle satış öncesinde etkili hukuki koruma istenmesi ile satış sonrasında ortaya çıkan zararın giderilmesi farklı sonuçlar doğurabilir. 6
